부동산 매매 상식

1. 집을 사는 경우

 

    집을 구입하는 데에는 큰돈이 들기 때문에 재정, 조례, 권리문제, 행정 사무 기타 집의 구입에 따르는 문제들을 해결하기 위해서는 될 수 있으면 일찍 변호사와 의논하는 것이 필요합니다. 집을 사는 데는 먼저 신문광고에서 파는 집을 찾고, 이웃사람에게 확인을 한 후에 살집에 들어가 살펴봅니다. 그리고 나서는 부동산중개인과 접촉을 한 다음, 매매계약서에 서명을 합니다.

 

 가. 변호사와의 상담이 필요

 

      ㅇ 이때 변호사와 즉각적인 상담을 필요로 하는 두가지 이유가 있습니다. 하나는 자금문제이고, 또 다른 하나는 계약서에 관한 문제입니다. 

    ㅇ 먼저 자금문제에 있어 필요한 자금을 마련했다고 생각하더라도 그것으로 끝나지 않습니다. 왜냐하면 부동산거래와 같은 것은 부동산구입자가 지출하여야 하는 세금 기타의 비용이 많이 들기 때문입니다. 따라서 부동산구입에 드는 비용을 미리 살펴서 총비용을 계산해 본 다음 부족한 자금에 대해 대책을 세우는 것이 필요합니다.

       - 부동산구입시에는 보통 다음과 같은 비용이 듭니다.

        · 변호사비용

        · 가옥구입에 대해 주정부가 부과하는 토지이전세

        · 권리를 찾고 서류를 등록하고 기타 구입과 관련한 의무를 이행하는데 변호사가 지출한 지출 비용

        · 측량비용

        · 은행융자와 관련한 제비용

       - 하지만 이것으로 끝나는 것이 아닙니다. 거실에 있는 값비싼 커튼이나 뒷마당의 예쁜 새장을 구입하는 경우에는 별도로 소매세(retail sales tax)를 물어야합니다. 그리고 매도인이 그 해의 재산세를 일부 또는 전부를 선급 하였거나 보험료를 선급한 경우에는 집의 소유권을 취득한 후의 기간동안의 지급액을 부담해야만 됩니다. 그밖에도 매도인의 난방을 위해 기름탱크를 가득 채워둔 경우에는 그 값도 치러야만 합니다.

    ㅇ 일단 집을 구입하기로 결정을 하면 보통 그 거래에 관하여 부동산중개인으로부터 매매계약서(Offer to Purchase 또는 Agreement of Purchase and Sale)에 서명하도록 요청 받게 됩니다. 한 두 페이지밖에 안 되는 짧은 면에 가옥대금과 거래완료일 및 재산권의 기재를 포함하는 상세한 내용을 담고 있습니다. 매도인이 이 서류에 자신의 서명을 한 때에 구입신청은 구속력 있는 계약이 됩니다.

    ㅇ 매매계약서에 서명을 하기전에 변호사에게 신청서를 읽어보고 정정할 시간을 갖거나 아니면 좀더 많은 시간을 갖고 변호사로 하여금 직접 신청서를 작성하도록 하는 것이 바람직합니다.

    ㅇ 매매계약서에 서명하기 전에 될 수 있으면 빨리 변호사와 상의하는 것이 좋습니다. 그리고 집을 구입하는 과정마다 확실히 파악하기 위해 그때 그때 변호사와 상의하십시오. 자주 전화문의를 하게 되면 변호사비용이 늘어나지 않을까 하는 걱정은 할 필요가 없습니다. 전적으로 변호사는 주로 집의 구입가격에 근거한 일정액을 청구하게 되고 상담회수에 따라 청구액이 달라지는 것이 아니기 때문입니다.

 

  나. 부동산중개인

 

    ㅇ 부동산중개인(Real-Estate Agent)은 매도인의 대리인이고 매수인의 대리인이 아닙니다. 따라서 부동산중개인은 집의 매각(sale)에 대한 보수로 수수료를 받는 것입니다. 이것은 부동산중개인에게 수수료를 지급하는 사람이 매수인이 아니라 매도인이라는 것을 의미합니다. 따라서 부동산 중개인의 관심은 집을 될 수 있으면 비싼 값에 팔려고 하게 되는데, 이는 매수인의 이해와 반대된다고 할 수 있습니다.

    ㅇ 대부분의 부동산거래에서는 매매계약서를 준비하는 사람이 부동산중개인입니다. 중개인은 얼마나 정직하고 선의이냐에 관계없이 거래가 종료되기 전에 매수인이 비용을 지출하거나 불편하게 하는 내용을 넣을 수 있습니다. 따라서 부동산중개인이 하자는 대로 따라서는 안되며 계약서 내용에 대해 세심한 주의를 할 필요가 있습니다.

 

  다. 매매계약서의 체결

 

    ㅇ 매매계약의 당사자

       - 매매계약의 당사자는 매도인과 매수인입니다. 따라서 부동산중개인은 계약당사자가 아닙니다. 이때 계약서 상에 매도인과 매수인의 성명을 기재할 때에는 약칭을 적기보다는 완전한 이름을 적는 것이 바람직합니다.

       - 한편 계약을 체결하려는 매도인이 부인이 있는 남자인 경우 부인과 공동응로 집을 소유할 수도 있습니다. 이때는 매도인과 그 부인의 이름이 모두 계약서에 기재되어야 나중에 분쟁이 생기는 것을 피할 수 있습니다.

       - 결혼한 매도인이 자기 이름으로만 집을 소유하고 있더라도 관련 주의 가족법규정에 따라 필요한 배우자의 매도동의를 얻는 방법으로 계약서에 배우자의 이름도 기재하는 것이 가장 바람직합니다.

       - 반대로 매수인이 배우자가 있고 두 사람이 공동으로 집을 구입하고자 하는 경우에는 앞에서와 마찬가지로 두 사람 모두의 이름이 계약서에 기재 되어야 합니다.

    ㅇ 재산의 기재

       - 목적물이 토지를 매수인에게 이전하는 권리증서(deed)에 나타나게 되는 것과 괕은 완전하고 긴 법률적 기재를 계약서에 할 필요는 없습니다. 따라서 매수인이 구입하려는 집이 시내중심지에 있으면 보통은 거리주소를 기재하는 것으로 충분합니다. 그리고 그것이 시골의 40에이커되는 땅과 농가인 경우에는 완전한 법률적 기재에 가깝게 이 재산을 기재할 필요가 있습니다.

    ㅇ 그리고 그 재산에 지역권(easements)이 붙어있는 경우에는 이를기재하여야합니다. 지역권은 이웃토지의 소유자가 매매목적물인 토지를 사용할 권리 및 매수인이 이웃토지를 이용하기 위해 얻는 권리입니다. 이 지역권은 통행로와 경계(벽)와 같이 필요불가결한 시설의 형태를 취합니다.

    ㅇ 다음에 문제되는 것은 계약서에 목적토지의 면적을 기재할 때 'more or less'라는 표현을 사용하는 경우입니다. 이는 대략적인 크기를 나타내는 표현으로 실제 면적이 계약서에 기재된 면적보다 작더라도 이를 매수인이 감수하여야만 됩니다.

    ㅇ 토지가 담이나 그 밖에 그 면적을 명확히 정하는 경계표로 경계가 분명한 경우에는 다소 차이가 나더라도 계약을 해제하거나 그 차이나는 면적에 대해 대금감액이나 손해배상을 청구할 수 없습니다.

    ㅇ 하지만 온실건축과 같이 계약서에서 밝힌 특정한 목적을 위해 계약서에서 기재한 면적이 꼭 필요한 때에는 이 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 가장 확실한 것은 계약체결전에 미리 그 면적을 측정해보는 것입니다.

 

  라. 소유권

    ㅇ 다음에 생각해 보아야 할 것은 구입하는 집의 소유권을 누구의 이름으로 하느냐입니다.

    ㅇ 확실한 직장을 가진 독신자로 큰 빚이 없으면 간단하게 자기 혼자의 이름으로 소유하면 됩니다.

    ㅇ 다른 사람 - 보통은 배우자 - 과 함께 집을 구입하는 경우에는 연대소유자(joint tenants)로 소유권을 취득하여야합니다. 연대소유(joint tenants)란 두 사람중 마지막에 살아있는 사람이 모든 권리를 갖는다는 조건이 붙은 일종의 불가분의 소유권을 나누어 갖는 것입니다. 따라서 만일 공동소유자중 한 사람이 사망하면 살아있는 다른 사람이 자동적으로 그 집의 단독소유자가 됩니다. 하지만 몇몇 주에서는 개정가정법이 시행됨으로써 연대소유는 부부가 이혼을 할 경우 그 효력이 많이 상실되게 되었습니다. 즉 이 법들은 집을 공동재산으로 분류하여 그것이 공식적으로는 연대소유 또는 일방 배우자의 단독소유로 등기되었든지 관계없이 두 이혼배우자간에 균등하게 분배하도록 하고 있습니다.   

    ㅇ 부부가 함께 집을 구입하지만 배우자 일방이 재정적으로 위험한 사업을 하는 경우에는 다른 배우자의 이름으로 소유권등기를 할 수 있습니다.

    ㅇ 배우자가 아닌 다른 사람과 동업으로 집을 구입하는 경우에는 공유등기를 하는 것이 좋을 것입니다. 공유(tenancy in common)은 연대소유와는 달라 생존자가 소유권 전부를 취득하지 않으며, 또 그 몫이 균등할 필요도 없습니다.

 

  마. 완결

    ㅇ 매매계약서에 기재된 완결일(closing date)은 전체 가옥매입거래의 완결을 의미합니다. 이는 토지가 등기되어 있는 등기소(Registry Office 또는 Land Titles Office)에서 완결이 이루어집니다.

    ㅇ 이에는 매수인이 참석할 필요가 없습니다. 완결에 있어서는 매수인의 변호사와 매도인의 변호사 또는 그 대표자들이 만나 대금과 서류를 교환하게 됩니다. 경우에 따라서는 은행의 변호사도 융자금에 해당하는 수표를 가지고 참석하게 됩니다.

    ㅇ 매수인의 변호사는 매도인의 변호사에게 수표를 교부하고, 매도인의 변호사로부터 서명한 증서를 수령하여 이 증서를 가지고 등기소에서 등기하게 됩니다.

    ㅇ 등기시에 집은 매수인의 소유가 되고 매수인은 언제든지 이사를 할 수 있게 됩니다.

 

  바. 보고서(Reporting Letter)

    ㅇ 다음에 매수인은 변호사로부터 우편으로 구입의 여러 단계를 설명하는 두툼하고 긴 편지를 받게 됩니다. 그 내용은 매매계약서에서부터 완결행위까지입니다.

    ㅇ 가장 중요한 것은 일반적으로 보고서는 변호사가 매수인에게 '자신이 재산에 대한 권리를 조사했으며 자신의 의견으로는 매수인이 이미 알고 있는 저당권 외에는 완전히 양도가능한 권리를 소유한다는 것을 보증한다'는 내용의 간단한 문구로 끝납니다. 이 간단한 담보문구는 권리에 대한 변호사의 담보를 의미합니다. 만일 변호사가 잘못한 것이 밝혀지거나 권리에 중대한 하자가 있는데도 변호사가 이를 간과한 경우에는 이 문구가 손해배상 청구소송의 근거가 될 수 있습니다.

    ㅇ 보고서는 또한 다음과 같은 것을 동봉하고 있는데 이 서류들은 안전한 장소에 보관하도록 하십시오.

       - 권리증서의 등기복본(원본은 등기소에 보관)

       - 저당증서 사본

       - 기타 영수증, 특별측량서류 등 매수인의 소유내용을 밝혀주는 서류

 

  사. 기타 정리

    ㅇ 매수인이 집의 소유자가 되었더라도 지방행정관서는 집의 소유자가 변경된 것을 알지 못합니다. 따라서 변동사실을 알릴 필요가 있습니다. 많은 경우 변호사가 이 일을 처리합니다. 만일 변호사가 하지 않으면 매수인이 직접 하여아 합니다.

    ㅇ 여러 가지 전기회사나 가스회사에 대해서도 마찬가지입니다. 가스나 기타 계량되는 공급물은 완결일을 기준으로 해서 전날까지는 매도인이 지급의무를 지고 완결일부터는 매수인이 지급의무를 집니다.

    ㅇ 그 밖에 보험회사에는 구입사실을 일찍 알려서 완결일에 바로 적절한 보험보호를 받도록 준비하여야 합니다.

 

2. 집을 팔려면

 

  집을 팔 때 제일 첫 번째 나오는 기본원칙은 집을 구입할 때와 마찬가지로 일찍부터 변호사와 상의하는 것입니다. 변호사와 즉시 상담을 하는 이유는 매각절차가 시작되는 서류인 부동산중개계약서(Listing Agreement) 때문입니다.

 

  가. 상장계약

 

    ㅇ 집을 팔기 위해서는 부동산중개인과의 상장계약이 필요한데 일반적으로 두가지 방식이 있습니다.

       - 단독방식(Exclusive)

        ·  이것은 약정한 기간동안 한 사람의 부동산중개인에게만 집을 내놓은 것입니다. 부동산중개인은 매매에 대한 수수료 전부를 혼자 차지하게 됩니다.

      - 공동방식(Multiple Listing Service)

        · 이것은 매도인과 합의서명한 중개인이 다른 중개인을 매각행위에 끌어 들여서는 그 수수료를 나누는 방법입니다. 여기에서는 수수료가 단독방식보다는 다소 높습니다.

    ㅇ 상장계약은 서명한 계약으로 매도인을 구속하며, 전문가인 변호사의 검토를 받을 필요가 있습니다. 따라서 서명을 하기전에 변호사에게 보여주는 것이 좋습니다.

    ㅇ 변호사의 보수는 보통 매수인의 변호사에게 지급되는 액수의 절반에서 3분의 2가 됩니다. 매도인의 변호사는 그다지 복잡한 의무를지지 않습니다. 따라서 권리의 조사, 보안관사무소에서의 열람, 조례의 조사, 저당권부 금융제공자와의 협상을 할 필요가 없습니다.

 

  나. 매도인의 의무

   

    ㅇ 매도인은 변호사에게 매매와 관련한 다음 서류 전부를 인도하여야 합니다.

       ·집을 구입할 당시에 수령한 증서의 사본

       ·측량서류

       ·세금영수증

       ·화재보험증서

       ·저당서류

    ㅇ 또한 매도인은 변호사사무실을 방문해서 집을 매수인에게 이전하는 증서에 서명하여야 합니다.

    ㅇ 그리고 완결일까지의 재산세, 가스료 기타 사용료를 전부 지급하여야 합니다. 만일 이를 지급하지 않으면 미지급분 완결시 매수인이 매도인에게 지급할 대금액에서 공제하게 됩니다.

    ㅇ 매매계약서에서 정한 날짜에 집을 비워줘야 합니다. 그리고 변호사로부터 집의 매매대금을 받으면 모든 것이 끝납니다.
 
내용출처 : mofat.go.kr