11.15대책 후 내집마련 전략2

정부가 또다시 부동산 안정대책이라는 칼을 뽑아 들었다. 이에 따라 소비자들의 내집 마련 전략도 궤도 수정이 불가피하게 됐다.

부동산 전문가들은 한마디로 ‘급할수록 돌아가라’고 권한다. 서두르지 말고 자금 계획을 철저히 세워 ‘될성부른 지역 및 아파트’를 고르라는 것이다. 수익성보다는 실수요 관점에서 접근하고 급등 지역에서 무리하게 매입에 나서기보다는 저렴한 지역에서의 발전 잠재력이 높은 곳을 철저히 분석해 접근해야 한다.

■한 발 물러서서 치밀하게 청약전략 세워라

전문가들은 무주택자들의 경우 신도시 공급 물량이 늘어나고 시점도 앞당겨지는 만큼 청약을 감안한 대기 수요로 전환하는 전략을 추천하고 있다. 청약제도가 가점제 등으로 무주택자에게 점차 유리해지기 때문이다.

다만 서울 송파신도시 등 분양가 인하가 적용되는 수도권과 특히 강남권 주변 택지는 청약 과열 양상이 불 보듯 뻔하기 때문에 이 지역에 대해서는 기대치를 낮추고 유망지구 물량을 노리라고 조언한다.

함영진 내집마련정보사 팀장은 “분양시장의 전반적인 청약전략 기조는 유망(택지개발)지구 분양물량 중 당첨 확률이 높은 지구에 집중하는 청약 계획을 세워야 한다”며 “유망 물량의 분양일정표를 짜두고 순차적으로 청약해보는 것이 바람직하다”고 말했다.

하지만 자금 계획이 충분하지 못한 상황에서의 묻지마식 청약은 금물이다. 총부채상환비율 적용대상 지역이 기존 투기 지역에서 투기과열 지구로 확대돼 수도권 전 지역에 적용되는데다 제2금융권에 대한 주택담보인정비율도 집값의 70%에서 50%로 대폭 강화돼 자금 마련에 어려움이 커졌다.

손에 꼽을 만한 올 연말 유망 분양지역은 인천 송도신도시, 경기 성남 도촌지구 및 의왕 청계지구, 용인 흥덕지구 등이다. 지난해 11월 재개된 생애최초주택구입자금 대출이 폐지됐고 전용면적 25.7평 초과까지 확대된 원가연동제 등이 실수요자들의 내집마련 기회를 열어주고 있는 만큼 하반기 분양 물량에 관심을 가져야 한다.

■주택자금 마련은 어떻게

‘가격급등 지역에서 무리하게 대출 부담을 높이면서까지 매입하는 것은 자제하라.’ 전문가들은 집값 상승과 이번 11·15대책에 자극받아 추격 매입에 나서는 것 자체가 리스크를 높일 수 있다며 한결같이 이렇게 말했다.

다만 내집 마련이 시급한 실수요자들은 소득 규모와 주택담보인정비율(LTV) 강화를 감안해 자금마련 계획을 세워야 한다고 입을 모은다.

대출 만기가 10년 이상, 서울(투기지역)에 6억원 초과 아파트를 매입할 경우 LTV가 20%포인트 줄어든 40%라는 점을 감안해야 한다. 부채상환 능력을 높여 자금조달에 어려움이 예상되지만 제2금융권이나 신용대출을 이용하면 부담을 덜 수 있다. 투기지역 6억원 초과 주택의 경우 은행·보험권을 통해 40%의 자금을 대출받은 뒤 비은행 금융기관과 농·수협을 통해 추가로 10% 자금을 조달할 수 있다.

총부채상환비율( DTI)도 자금마련 계획에 있어 고려해야 할 필수항목이다.

DTI는 개인의 소득에 따라 대출한도를 차등 적용하는 것으로 연 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘기지 못하도록 하고 있다. 만기 20년의 대출금리 5.58%를 기준으로 연 소득 3000만원일때 1억4400만원, 4000만원일 때 1억9250만원, 6000만원일 때 2억8880만원, 8000만원일 때 3억8510만원, 1억원일 때 4억8140만원으로 대출 한도가 늘어가게 된다. 부부합산으로 연 7000만원의 소득이 있을 경우 대출금액은 3억3690만원으로 6억원 주택을 LTV 60%로 3억6000만원을 대출받을 때에 비교해 금액이 크게 달라지지 않는다. 6억원 이하 주택은 기존대로 주택가격의 60%까지 대출받을 수 있다. 이번 정부 대책이 6억원 초과 주택 규제에 초점을 두고 있기 때문이다.

winwin@fnnews.com 오승범기자
파이낸셜뉴스