똑소리 나는 소비자주부 이재선(47·양천구 목동·사진)씨는 지난해 이사하기 위해 1억2000만원을 변동금리로 주택담보대출 받았다. 최근 이씨는 속이 타들어가기 시작했다. 대출금리가 6.2％에서 7.3％로 뛰어오른 것. 조금이라도 이자부담을 낮추기 위한 방법은 없을까?
변동금리보다 0.2% 높은 '고정금리'로 갈아타자
상환방식, 원금균등방식으로 전환대출금을 갚는 대출상환 방식에는‘만기일시상환’,‘ 원리금균등상환’,‘ 원금균등상환’등 3가지가 있다. 이때 주의해야 할 점은 대출상환 방식에 따라 이자가 달라진다는 것. 총 이자지출 비용을 계산해보면 만기일시상환 방식이 가장 이자부담이 크다. 그 다음으로 원리금균등상환과 원금균등상환의 순으로 이자부담이 적어진다. 지난 몇 년 사이 만기일시상환 방식이용자가 급증했다.
아파트 가격이 급상승하자 거치기간이 끝나면 주택을 매도해 대출금을 청산하려는 대출 이용자들과 은행의 수익 극대화 전략이 맞아떨어졌기 때문이다. 네오머니의 김성원 자산관리컨설턴트는“대출이자를 줄이려면 원금균등상환 방식으로 바꾸라”고 조언한다. 원리금균등상환 방식은 원금균등상환에 비해 총이자 금액이 많지만 다달이 조금이라도 적은 비용으로 갚아 나가기를 원할 때 사용하면 좋다. 대출 이용자가 대출금 상환방식을 바꿀 때 대체로 별도의 추가 비용은 없다. 일부 금융기관에서는 추가 비용을 부담해야 한다.
기존 대출자의 갈아타기는 신중해야
금융권 전문가들은 향후 금리가 더 올라갈 것으로 전망하고 있다. 때문에 변동금리에서 고정금리 방식으로 전환하거나 다른 대출상품으로 갈아타려는 대출 이용자들이 늘고 있다. 다른 대출상품으로 갈아탈 때는 신중하게 득실을 따져봐야 한다. 먼저 대출설정 금액의 0.5~2％ 수준인 ‘중도상환 수수료’등 부대비용을 따져봐야 한다.
서춘수 신한은행 스타씨티지점장은“중도 상환 수수료가 없다면 금리 상승폭을 고려해봤을 때 , 변동금리에 비해 0.2~0.3％ 정도 금리가 높은‘고정금리 상품’으로 갈아타는 것도 좋다”고 조언한다. 또한 갈아타기를 할 때는 향후 총부채상환비율(DTI) 적용이 강화돼 대출할 수 있는 금액이 줄어들 수 있다는 점도 주의해야 한다. 이씨의 경우는 지난해까지는 담보인 정비율(LTV)을 적용받아 집값의 60%(투기지역기준 )에 해당하는 돈을 대출받을 수 있었다.
가령 5억원의 아파트를 구입할 때 대출할 수 있는 돈은 3억원. 하지만 현재 총부채상환비율 40%를 적용받게 돼 연봉 4000만원을 받는 가계라면 16년 만기 원리금 상환방식으로 최대 약 1억5000만원을 대출받을 수 있다. 근저당 설정비도 점검해야 한다. 동일한 은행의 다른 대출상품으로 갈아탈 때는 대부분 별도의 근저당 설정비가 들지 않는다. 하지만 타 은행 상품으로 바꿀 경우 대출원금에 대해 0.5~0.8％ 정도의 비용을 근저당 설정비로 부담해야 한다.
신규 대출할 경우, e-모기지론을 활용할 것
기존 대출이용자 중에서 대출기간이 만기되었거나 신규로 주택담보대출을 받으려는 이들에게는 주택금융공사의‘e-모기지론’이 유리하다. 이 상품은 무주택자나 1주택자를 대상으로 10년 만기 기준 5.95％의 고정금리가 적용된다. 대출한도는 2000만~3억원 이하이며, 대출기간은 10~30년이다. 홈페이지‘e-모기지 시스템’(www.e-mortgage.co.kr)으로만 대출신청을 할 수 있다.
대출가능여부와 금액 및 조건은 사이트에서 바로 확인할 수 있다. 담보가 될 주택크기에 제한은 없지만 매입가격 6억원 이하의 주택일 때만 가능하다. 만일 5년이내 대출금을 갚으면 중도상환수수료 1~2％를 내야 한다. 주택금융공사의 오프라인 상품인‘보금자리론’도 추천할 만하다. e-모기지론보다 동일조건에서 금리가 0.2％ 높지만 취급지점이 많아 이용하기 편하다.
e-모기지론을 신청하기 어려운 신규 대출자는 국민은행‘KB스왑연계 아파트담보대출’, 하나은행‘금리상한모기지론’, 신한은행‘탐스고정금리부부동산대출’, 우리은행‘아파트파워론Ⅲ’등을 이용할 수 있다. 연봉이 2000만원인 근로자(부부 합산소득 기준)라면 ‘근로자 주택자금대출’이 훨씬 유리하다. 구매하려는 주택이 주거전용면적 85㎡ 이하이며 주택가격이 3억원 미만일 경우, 최고 1억원을 금리 5.2％(다자녀 가구 4.7％)로 대출할 수 있다.
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