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세상만사 이모저모/생활리듬 및

꼭 알아야할 부동산 상식

by 현상아 2008. 1. 2.

1. 등기부등본 열람 및 확인서류 검토
　

  • 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
  • 상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
  • 건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

2. 매도자 신원 확인

   계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.
  • 등기부상 본인이 나온 경우-----> 신분증을 통해 본인임을 확인
  • 소유주의 처가 나온 경우----> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것 (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)
  • 대리인이 나온 경우----> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인
  • 미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인

3. 매매계약 체결


1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다.
  • 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
  • 매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법
  • 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
  • 부동산의 명도시기
  • 소유권 이전등기의 시기
  • 임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등
  • 계약 년 월 일
2) 계약서 작성 요령
① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.
② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.
③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에
   대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두 줄을 그어 말소하고
   정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 대금지급 계획수립
①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여 대금 지급
  일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나
  사정에 따라 협의, 조정한다.
구 분 비 율 (%) 비 고
계약금 10 이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다.
중도금 40-50
잔금 나머지

②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명 날인하되
  계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.
③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서
  를 각 1부씩 나누어 보관한다.
　
4. 중도금의 지급
①중도금 지급 시 에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이
  있는지 확인한다.
②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금 시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류
  등을 체크한다.
③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주
  택을 비우는 일 등)에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은
  계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.
　
5. 잔금처리
①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정
  되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.
②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히
  계산했는지 확인한다.
③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지
  확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다.
 
< 매수인 잔금 시 체크사항 >