부동산 경매 투자의 매력과 함정

안전하고 수익률 높은 재테크 수단으로 인식 바뀌어

 

↑ 서울 동대문 ‘프레야타운’은 감정평가액 4418억여 원으로 경매사상 최고가 건물이라는 기록을 남겼다.

 

 

↑ 부동산 경매 특강을 듣고 있는 일반인들의 모습.

 

IMF 외환위기 이전에 직장인과 가정주부는 쌈짓돈이 생기는 대로 은행에 예금 또는 적금을 했다. 통장의 잔고가 조금씩 늘어가는 것을 확인하면서 내 집 마련의 꿈을 꾸었다. 이 시절에는 부동산 경매에 대해 부정적인 시선이 많았다. 가뜩이나 망해서 서러운 사람을 두 번 울게 만드는 잔혹한 투자라는 오해가 있었기 때문이다. 하지만 투자자들이 부동산 경매에 대해 많은 관심을 갖고 입찰에 많이 참여함으로써 부동산 경매가 활성화되면, 경매절차를 통해 채권자들은 채권을 많이 회수하고, 채무자는 채무를 더 많이 변제할 수 있어 서로 이익이 된다.

IMF 외환위기는 여러 모양으로 우리 사회를 흔들어놓았다. 평생 직장이란 개념은 이미 사라졌고, 평생 직업만 존재한다. 집값은 하늘 높은 줄 모르고 계속 오르고 있다. 월급을 꼬박꼬박 모아 집을 마련한다는 서민의 꿈은 요원하기만 하다. 이런 사회 분위기로 인해 과거 은행금리에만 만족해왔던 전 국민이 재테크에 뛰어들었다. 재테크는 이제 부자들만의 전유물이 아니라 시대의 큰 흐름이 되었다. 자영업자와 직장인뿐 아니라 가정주부 및 학생들까지도 최신 재테크 경향이 뭔지 모르면 도통 대화에 끼기 어렵다.

사정이 이러다 보니 부동산 경매에 대한 인식도 바뀌었다. 부동산 경매는 이제 재테크의 수단이다. 재테크의 수단에는 은행적금, 주식 및 펀드, 채권, 장외파생상품(주가지수연계증권, 주식워런트증권), 부동산 투자 등이 있다. 2007년에는 주식 및 펀드 투자가 우리 사회를 뜨겁게 달구었으나, 지금은 전 세계 주가가 불안한 움직임을 보이고 있다. 새 정부의 시장친화적 부동산 정책에 대한 기대감으로 여러 투자자산 중 부동산의 강세가 점쳐진다. 이미 강북지역의 다세대·연립주택·소형아파트, 뉴타운·재개발·재건축 사업구역 안에 있는 부동산, 한반도대운하 주변의 부동산, 버블세븐지역의 고가아파트에 대한 집중현상이 벌어지고 있다.

대한민국에서 예나 지금이나 재테크의 수단 중 가장 안전하고 수익률이 높은 것은 부동산 투자다. 그렇다면 돈 되는 부동산을 어떻게 취득할 것인지가 관건이다. 매매를 통한 부동산 거래가 일반적이다. 하지만 진짜 남는 부동산 거래는 뭐니뭐니 해도 부동산 경매를 낙찰받는 것이다. 다시 말해 가장 안전하면서도 수익률이 높은 재테크 수단은 부동산 경매라고 할 수 있다.

부동산 경매 투자의 매력과 함정

부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 법원이 그 사람 소유의 부동산을 강제로 팔아 채권자에게 돌려주는 절차다. 예를 들어 갑수가 을동이에게 1억 원을 빌려주면서 을동이가 소유한 아파트에 근저당권설정등기를 했다고 가정하자. 만약 을동이가 약속한 날까지 돈을 갚지 않으면, 갑수는 법원을 통해 을동이의 아파트를 강제로 팔아 자신이 빌려준 돈을 회수할 수 있다.

이러한 부동산 경매는 부동산 매매의 일종이다. 하지만 일반적인 매매와는 몇 가지 차이가 있다. 첫째, 매도인에 해당하는 채무자의 의사와는 무관하게 강제로 매매가 이뤄진다. 둘째, 매매 절차가 법원에 의해 통제된다. 셋째, 경쟁방식을 통해 매매가 이뤄진다.

부동산 경매에 투자하는 것은 다음과 같은 매력이 있다. 부동산 경매의 최대 장점은 시가보다 싼 값에 부동산을 매입할 수 있다는 점이다. 감정평가금액은 시가보다 낮게 평가되는 것이 일반적이고, 감정평가 이후 매각기일까지 사이에 시가가 상승하므로 제1회 매각기일에 입찰하여 최저매각금액으로 매각 부동산을 취득한다고 하더라도 그 금액은 시가보다 낮다고 할 수 있다. 이 같은 특성 때문에 강북 뉴타운지역에서는 제1회 매각기일에 감정평가금액보다 높은 금액으로 부동산 경매가 매각되는 일도 종종 발생한다. 하지만 감정평가금액보다 높은 가격이라도 그것이 시가 이하라면 투자수익은 충분히 얻을 수 있다. 한편, 매각기일에 매각 부동산이 팔리지 않을 경우, 최저 매각가격은 20% 내지 30% 감액되므로, 비인기지역의 부동산 또는 비인기 부동산은 부동산 경매를 시가의 50% 이하에 취득하는 경우도 많다. 부동산을 시가보다 저렴하게 취득한다면, 수익률은 당연히 높다.

감정평가금액이 1억 원인 부동산이 3번 유찰되었다고 가정해보자. 제4회 매각기일에서 최저 매각가격은 얼마일까? 최저 매각금액을 20%씩 감액하는 경우라면 5120만 원이 된다(제1회 1억 원, 제2회 8000만 원, 제3회 6400만 원). 반면, 최저 매각금액을 30%씩 감액하는 경우라면 3430만 원이 된다(제1회 1억 원, 제2회 7000만 원, 제3회 4900만 원). 이러한 점에 비추어볼 때, 부동산 경매의 최대 장점은 시가 및 최초의 최저 매각가격보다 싼 가격에 부동산을 매입할 수 있다는 것이다.

두 번째는 토지거래 허가를 받을 필요가 없다는 것이다. 토지거래 허가구역 안에 있는 토지에 관한 경매인 경우에는 토지거래 허가를 받을 필요가 없다는 것이 부동산 경매 투자의 숨은 매력이다. 즉 토지거래 허가구역 또는 재정비촉진지구(일명 뉴타운지역) 내에 있는 일정 면적을 넘는 토지거래를 하고자 하는 경우에는 구청장 등으로부터 토지거래 허가를 받아야 한다(허가구역 내의 주거지역은 180㎡ 초과 시, 상업지역은 200㎡ 초과 시, 뉴타운지역은 20㎡ 이상인 경우 토지거래 허가를 받아야 한다). 하지만 경매 대상 토지가 허가구역 또는 뉴타운지역 내에 있다고 해도 부동산 경매의 경우에는 토지거래 허가를 받을 필요가 없다.

현행법이 토지거래 허가에 관하여 엄격하게 규정하고 있고, 허가를 담당하는 공무원들도 허가기준을 엄격하게 적용함으로써 외지인의 경우 토지거래 허가를 받기 어렵다. 허가받은 경우에는 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하고, 허가받은 목적대로 이용하지 않는 경우 이행강제금(최대 토지취득가액의 10%)이 부과된다. 따라서 실수요자가 아닌 투자자의 입장에서는 토지거래 허가를 얻어야 한다는 것이 큰 부담으로 작용한다. 부동산 경매의 경우에도 토지거래허가를 받아야 한다면, 투자자들이 쉽게 입찰에 참여할 수 없는 진입장벽으로 작용할 것이다. 이 때문에 매각 부동산은 여러 차례 유찰됨으로써 매각금액이 낮아질 염려가 있다. 이러한 점을 감안하여 부동산 경매의 경우에는 토지거래계약에 관한 허가를 받지 않도록 예외가 인정되고 있는 것이다.

일부 투자자는 부동산 경매의 경우 토지거래 허가가 필요 없다는 점을 이용해 토지거래허가구역 안에 있는 토지를 취득하기도 한다. 즉 투자자는 일단 매도인과 사이에 토지거래 허가구역 안에 있는 토지에 대한 매매계약을 체결하여 매매대금을 지급한 다음 매매 부동산에 근저당권을 설정한다. 이때 채권최고액은 매매대금 이상으로 한다. 매수인은 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하고, 자신이 제1회 매각기일에 낙찰받은 방법으로 토지거래허가제도를 회피하는 것이다. 만일 타인이 위 토지를 경락받는다고 해도 투자자는 경매 절차에서 매매대금 상당액을 배당받기 때문에 손해가 발생하지 않는다.

또한 부동산 경매는 수익도 높고 안전하다는 것이 또 다른 매력이다. 주식이나 펀드 같은 '페이퍼머니'는 시장상황에 따라 언제든 종잇조각으로 변할 위험성이 상존한다. 하지만 대한민국에서 부동산 가격의 폭락은 좀처럼 예상하기 어렵다. 특히 서울 및 수도권 지역의 부동산은 지금 같은 인구 집중이 해소되지 않는 한, 더 오르고 덜 오르고의 차이가 있을 뿐 결국은 계속해서 오르게 돼 있다. 부동산 경매에 투자하여 빠질 위험이라면 투자자가 매각을 원하는 시점에 매수인이 나타나지 않는 것이다. 즉 현금유동성 면에서 자유롭지 않다는 정도인데, 어찌됐거나 집이나 땅은 결코 도망가지 않고 그 자리에 남아 있다. 아울러 잘 고른 부동산 경매는 몇 배의 이익을 남겨주고 새 주인을 찾아가는 것도 빠르다.

부동산 경매에서 주의해야 할 점

반면, 부동산 경매에 투자할 경우 함정이 존재한다. 먼저 권리분석을 잘못하면 낭패를 볼 수 있다. 부동산 경매절차에 참여하여 좋은 부동산을 싼 값에 매입하기 위해서는 우선 부동산등기부를 보며 권리분석을 할 수 있어야 한다. 또한 부동산등기부에 기재되지 않는 유치권, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 등에 대해서도 분석할 수 있어야 한다. 이로 인해 일반인은 경매 부동산에 대한 권리분석 과정에서 어려움을 겪는다. 권리분석 상의 어려움은 전문가의 도움을 받으면 쉽게 해결될 수 있다. 부동산 매수인은 매도인과 매수인을 중개하는 공인중개사의 도움으로 매매 부동산을 권리분석하고, 이를 토대로 매도인과 사이에 매매계약한다. 마찬가지로 투자자는 경매 절차에서 변호사, 법무사, 공인중개사 등의 도움을 받아 매각대상 부동산을 정확히 권리분석할 수 있다.

부동산 인도에 비용과 시간이 소요된다는 것도 어려운 점이다. 일반 부동산 매매의 경우에는 매수인이 매도인으로부터 소유권 이전등기에 필요한 서류를 교부받고 매매 대상 부동산을 인도받으며 동시에 매도인에게 매매잔금을 지급하는 것이 일반적이므로, 부동산 인도는 특별히 문제되지 않는다. 반면, 부동산 경매의 경우에는 매수인이 일단 매각대금을 납입해야 채무자, 임차인 등으로부터 부동산을 인도받을 수 있다. 그런데 매수인이 매각대금을 납입하여 부동산 소유권을 취득하더라도 채무자, 임차인 등은 매수인에게 이사비 등의 명목으로 돈을 요구하거나 부당하게 유치권을 주장하면서 부동산 인도를 거부하는 경우가 많이 발생한다. 특히 시설비가 많이 드는 대중사우나·룸살롱·단란주점, 임차인이 다수인 상가건물, 공사가 중단된 신축 건물 등의 경우에는 부동산의 인도에 상당한 기간이 소요된다.

매수인은 채무자, 임차인 등이 매각대상 부동산을 인도하지 않는 경우, 대금 납입 후 6개월 이내에는 부동산인도명령에 따라 부동산을 강제로 인도받을 수 있다. 그 기간이 경과했거나, 부동산인도명령신청이 기각된 경우에는 부동산의 인도를 거절하는 자를 상대로 부동산인도소송을 제기하여 승소 판결을 받아 강제로 인도받을 수 있다.

한편, 변호사, 법무사 등 전문가의 도움을 받으면, 매수인은 좀 더 빨리 채무자, 임차인, 유치권자 등으로부터 매수 부동산을 인도받을 수 있다.

알쏭달쏭 경매용어

가등기 본등기를 할 수 있을 만한 실체적 또는 절차적 요건을 구비하지 못한 경우, 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하는 효력을 가지는 등기.

대항력 주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음 날부터 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 임차권을 가지고서 대항할 수 있다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부른다.

배당 요구 강제집행하면서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가해 변제를 받는 방법. 민법·상법 및 기타 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정의 기입등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 배당요구를 신청할 수 있다.

부동산인도명령 매수인은 매각대금 전액을 납부한 후에는 채무자 등에 대해 직접 자기에게 낙찰 부동산을 인도할 것을 요구할 수 있다. 그런데 채무자·소유자 또는 매수인에게 대항할 수 있는 권한을 갖지 않은 점유자가 임의로 인도하지 않을 경우, 매수인은 대금을 납부한 후 6개월 내에 집행관으로 하여금 매각 부동산을 강제로 매수인에게 인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청해 부동산을 인도받을 수 있다.

신경매 입찰을 실시했으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정해 실시하는 경매.
임의경매 임의경매는 저당권·질권·전세권 등 담보물권의 실행을 위한 경매를 말한다.
집행관 강제집행을 실시하는 자로서, 지방법원에 소속되어 법률이 정하는 바에 따라 재판의 집행과 서류의 송달 및 기타 법령에 의한 사무에 종사한다.

• 좋은현상으로...