아파트분양 2010년 피크
긴 호흡 갖고 전략 세워라
지난달 인천 검단과 파주 신도시 건설 계획이 발표됐다. 정부는 내년 상반기 분당만한 신도시 건설 계획을 추가로 발표할 예정이다.
이렇게 되면 현재 추진 중인 9개 신도시를 포함해 수도권에 모두 10개의 신도시가 들어서게 된다. 9개 신도시에서 공급될 주택 물량만 43만가구에 이른다. 그야말로 ‘신도시 시대’라는 말이 어울릴 정도다.
주택수요자 입장에서는 정부의 공급확대 정책과 함께 앞으로 주택시장 동향을 냉정하게 살펴볼 필요가 있다. 최근 집 값이 오름세를 타고 있지만, 많은 전문가들은 ‘고점 매수’의 위험성을 지적하고 있다. 그런 만큼 실수요자라면 뒤늦게 추격 매수에 나서는 것은 바람직하지 않다.
그보다는 신도시 아파트 분양 일정을 지켜보면서 긴 호흡을 갖고 내집마련 전략을 세우는 게 현명하다.
물론 최근 발표된 신도시는 아파트 분양 때까지 2∼3년의 시간이 걸리는 만큼 그 전에 좋은 집 장만 기회가 생긴다면 이를 미룰 것까지는 없다.
그렇지만 종자돈이 부족한 무주택자나 집을 늘려가려는 소형 주택 보유자 가운데 청약통장을 갖고 있는 수요자라면, 서두르지 말고 신도시를 기다리면서 청약자격을 유지할 필요가 있다.
대출을 받아 기존 주택을 무리해서 구입하는 것보다는, 저렴한 값에 공급 물량이 쏟아질 신도시를 노리는 편이 투자 가치 면에서 훨씬 유리하기 때문이다.
청약통장 제대로 활용하라 아직 청약통장이 없는 가입자라면, 신도시 아파트 청약을 위해 가장 먼저 해야 할 일이 청약통장에 가입하는 것이다.
이 때 통장 선택이 중요하다. 독신이나 신혼인 무주택 가구주라면 청약저축에 가입하는 것이 유리하다.
청약저축은 전용면적 25.7평 이하 공공아파트를 분양받을 수 있는데, 정부의 공영 개발 확대 방침에 따라 신도시에서 주택공사 등 공공기관 아파트 물량이 점차 늘어날 전망이다. 2009년 첫 분양에 들어갈 예정인 송파신도시도 공영개발 대상이다.
공영개발이란 주택공사나 지방자치단체가 택지를 조성해 아파트까지 일괄적으로 공급하는 방식을 뜻한다. 도급공사 계약에 따라 건설업체가 아파트를 짓기는 하지만, 사업주체는 공공기관이 되는 방식이다.
내년 분양예정인 서울 은평뉴타운의 경우, 서울시 산하 SH공사가 공급 주체지만, 시공은 대형 건설업체들이 맡고 있다.
이 같은 공영개발이 이뤄질 경우, 민간 건설업체가 시공을 한 전용 25.7평 이하 아파트는 청약예금이 아닌 청약저축 가입자에게 공급된다.
만일 공영개발 방식이 적용되지 않고 민간업체가 택지를 매입해 분양하는 경우라면, 청약저축 가입자는 전용 25.7평 이하 주공아파트와 공공기관(자치단체 산하 공사) 아파트에만 청약할 수 있다.
다만, 지금 청약저축에 가입한다면 송파신도시 같은 인기지역에서 당첨되기는 현실적으로 어렵다. 청약저축은 1순위자 가운데서도 불입액수가 많은 순서로 당첨기회가 주어지기 때문이다.
그러나 가입기간이 3∼4년 정도 경과하면 검단신도시를 비롯해 파주신도시, 양주신도시 등 외곽지역 신도시에 나올 주공아파트 청약에 도전해볼 수 있을 것으로 보인다.
만일 소형주택 소유자라면, 전용 25.7평 초과 청약예금에 가입하는 게 좋다. 25.7평 이하 청약예금이나 청약부금을 가입해 33평형 정도를 청약할 수도 있지만, 2008년 이후 신도시에서는 청약기회가 주어지지 않게 된다.
전용 25.7평 초과 청약예금은 ▲전용 25.7평~30.8평 ▲30.8평~40.8평 ▲40.8평 초과로 구분돼 예치금액이 차등적이다.
통장 선택은 자신의 자금여력을 감안하되, 가능하다면 큰 평수로 하는 게 유리하다. 나중에 큰 평수에서 작은 평수로 청약통장을 감액하면 감액 즉시 작은 평수 청약이 가능하지만, 반대로 작은 평수에서 큰 평수로 증액하면 증액한 날로부터 1년 뒤에 큰 평수를 청약할 수 있기 때문이다.
지난 8월 분양된 판교신도시에서 가장 인기를 끌었던 평수는 50평대(전용 40.8평 이상) 이상 대형 평수였다. 판교에는 중대형 주택이 6000여 가구에 불과해 큰 평수일수록 희소가치가 높았던 게 현실이다.
그러나 앞으로 조성될 신도시에서는 중대형 물량이 넉넉하게 공급될 예정이어서, 중대형 가운데 상대적으로 가구수가 많은 40평형대(전용 30.8평~40.8평)를 노리는 것이 당첨 확률이 높을 전망이다.
청약 가점제에 대비하라 이미 청약통장에 가입한 수요자도 준비가 필요하다.
이들은 오는 2008년부터 신도시를 포함한 공공택지에 실시될 예정인 ‘청약 가점제’를 대비하는 게 중요하다. 내년 판교 신도시 잔여 물량 공급 이후에 선보일 모든 신도시 아파트는 청약 가점제 적용 대상이 된다.
청약 가점제 세부 시행안은 연내 확정될 예정인데, 기본적으로 장기 무주택자와 부양가족 수가 많은 가구주가 우대 받도록 돼 있다.
따라서 무주택자가 집을 구입했다가는 가점제에서 불이익을 입게 된다. 또 가능하다면 앞으로 부양가족 수를 늘리는 게 좋다.
전용 25.7평 이하 청약예금이나 청약부금에 가입해 있는 수요자라면, 가점제를 대비해 앞으로 신중한 판단이 요구된다.
먼저 소형주택 소유자라면, 보유 중인 집을 처분하고 무주택자가 돼 가점을 높이는 방법을 생각해볼 수 있다.
주택산업연구원이 제시한 방안에 따르면, 무주택자가 되면 3년만 지나더라도 96점을 받을 수 있어, 무주택 항목에서 0점인 유주택자보다 확실히 높은 점수를 딸 수 있다. 따라서 조금 길게 본다면, 실속 없는 소형주택을 끌어안고 있기보다는 이를 팔고, 무주택 요건을 갖춰 점수를 높이는 게 훨씬 유리하다.
그러나 주택 소유자면서 나이가 35세 미만이고 부양가족 수까지 적다면, 무주택자로 변신하는 것은 큰 의미가 없다. 이 경우는 무주택이 된다 해도 청약 점수를 높이는 데 한계가 있기 때문이다. 차라리 청약통장을 증액해 중대형 평수를 노리는 것이 좋은 방법이다.
전용 25.7평 초과 중대형 청약예금 가입자도 가점제를 눈 여겨 봐야 한다.
2008년부터 신도시 등 공공택지의 경우, 중대형 청약자의 채권입찰금액이 같으면 무주택 기간이 길고 부양 가족수가 많은 사람에게 당첨 우선권이 주어진다. 인기 있는 신도시는 판교신도시처럼 채권상한액에서 당첨자가 결정되기 때문에 사실상 가점제가 당락을 좌우할 수 있게 되는 것이다.
따라서 무주택자인 중대형 수요자라면, 주택을 매입하지 말고 무주택 기간을 늘리면서 2008년 이후를 노려야 한다. 중대형 수요자는 집을 늘려가려는 유주택자들이 대부분이기 때문에, 무주택 기간이 긴 사람이 절대 유리해진다.
반대로 1주택 소유자인 중대형 수요자라면, 일단 2008년까지 신도시 아파트를 분양을 받는 게 현실적이다. 내년 중 마지막 물량이 공급될 판교신도시를 비롯해 파주 운정1,2지구, 김포신도시, 수원 광교신도시, 양주 옥정신도시 등을 공략해볼 수 있다.
다만, 중대형 가점제안은 아직 유동적이기 때문에 올 연말께 확정될 시행안을 보고 판단해도 늦지 않다.
신도시별 분양 시점을 체크하라 자신이 원하는 신도시의 분양 일정을 미리 살펴보는 것도 필요하다.
분양이 이뤄지는 시점에 맞춰, 수요자의 청약 가점제 점수가 높아지도록 관리하는 게 중요하기 때문이다. 또 언제 입주할 수 있는지를 파악해야 자금 계획을 세우는 데도 도움이 된다.
이번에 발표된 인천 검단신도시는 오는 2009년 12월 첫 분양을 시작해 2012년부터 입주할 예정이다.
기존 파주 운정1,2지구를 3지구까지 확대하기로 한 파주신도시는 1,2지구가 내년부터 분양에 들어가며, 3지구는 2009년부터 분양될 예정이다.
이미 건설 계획이 발표돼 사업이 추진 중인 신도시들의 공급 일정도 눈 여겨 봐야 한다.
검단 신도시 바로 옆에 위치해 있어, 개발 전망이 한층 밝아진 김포신도시는 2008년 말 첫 분양에 들어가 2011년 입주할 예정이다. 경기도가 자족형 신도시로 개발 중인 수원 광교신도시의 경우, 내년 하반기 첫 분양을 시작해 2009년 말부터 입주한다.
지금까지 발표된 신도시 가운데 가장 입지가 우수한 곳으로 꼽히는 송파신도시는 2009년 9월 첫 분양을 시작해 2011년부터 입주할 예정이다.
이를 종합해 보면, 수도권 신도시 아파트 분양은 2009∼2010년 정점에 이를 전망이다. 입주를 기준으로 하면, 신도시 아파트는 2010년부터 2013년 사이에 입주가 집중될 것으로 보인다.
그 때쯤 되면 수도권도 공급 과잉을 걱정해야 할 상황이 올지도 모른다는 전문가들의 지적도 많다.
한편, 일부 신도시 아파트는 분양시기가 예정보다 앞당겨질 가능성도 점쳐진다.
정부는 수도권 집값 안정을 위해 신도시 아파트를 조기에 공급하는 방안을 검토 중이다. 이 경우 김포를 비롯해 파주, 양주, 송파신도시 등 2기 신도시들이 대상이 될 전망이다.
| 청약통장 활용법
1. 청약통장 미가입자
- 독신·신혼 무주택 가구주 : 청약저축에 가입, 주공아파트에 도전하라.
- 소형주택 보유자 : 가능한 한 큰 평수로 청약예금에 가입하라.
2. 25.7평 이하 청약통장 기존 가입자
- 소형주택 보유자 : 집 팔고 무주택자가 돼라.
- 35세 미만의 주택 보유자 : 청약통장 증액, 중대형 평수 노려라.
3. 25.7평 초과 중대형 청약통장 가입자
- 무주택자 : 무주택 기간을 늘려 2008년 이후를 노려라.
- 1주택 보유자 : 2008년 이전에 신도시 아파트 공략하라.
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